来源： 证券时报

　　在地产行业接连面对政策重磅调控期间，地产金融生态随之改变：坐拥巨量资金的商业 银行不敢越雷池一步；以信托公司为代表的金融投资机构也谨言“创新”；然而，部分民间资本此刻却正以私募基金的组织形式，借力行业调控的契机，试图站上房地产行业“食物链”的顶端。

　　欲站上“食物链”顶端

　　在部分地产私募人士看来，本轮针对房地产行业的政策调控对于私募基金来说是“危”“机”并存：在市场风险加大的同时，也将地产私募顺利推向“食物链”的顶端。

　　据深圳某地产私募人士介绍，此前开发商并不缺乏资金来源。在与开发商的谈判中，资本方往往并不占据优势。以往外界资本与开发商的合作，多是以债权形式投资。主要是提供过桥融资款，用于烂尾楼项目并购、地产公司债务重组融资等等，只有少数实力强大的资本方能做到通过债券加股权的形式，参与到早期项目拿地的运作中。

　　但现在的情形则大不相同。由于房地产开发贷款已经被加诸了更多的政策限制，尤其在拿地阶段，致使开发商只能转而求助于民间资本。

　　在上述地产私募看来，在房地产开发商对商业银行及非主流信托等金融投资机构“指望不上”的背景下，以私募基金为代表的资本方完全可以提出以股权投资为主流的方式，参与房地产项目，最终拿到项目的收益权。

　　以基金形式涉足地产

　　事实也证明，今年以来，各路资本正以“私募基金”――这种更具组织性、更体现专业能力的业态，参与到房地产开发投资中。

　　今年3月，阳光100置业集团、复地集团等房地产商组建的盛世神州基金挂牌。该公司采用合伙制的形式，注册资金3000万元，首期融资规模定为5亿元。华远集团总裁任志强预计，类似这种开发商背景的私募基金在国内不少于40家。

　　除了这些地产正规军团之外，更有不少来源于民间资本的私募基金。近期，总部位于深圳的南海盛邦地产投资基金正在尝试发行新一期地产基金。据执行合伙人佘勇表示，募集的对象主要为民间资本，初定规模为1亿元。据了解，由于缺乏大腕股东的背景，目前该基金募集进程相对比较缓慢。

　　而另一只机制更为灵活、更为“草根”的北京盛诺金地产基金，目前则已成功募集了三期。值得一提的是，该基金虽然对外冠以“基金”之名，实质上每只基金却是独立的企业个体。盛诺金地产基金创始投资合伙人马世杰认为，公司制所有权更加明晰，实行公司制是更为现实、更贴近民间理念的制度。

　　在这种模式下，遇到大项目股东可以增资，而股东退出可选择股份转让的形式。具体运作时，马世杰则更像合伙企业制中的执行合伙人，带领专业团队在国内穿梭寻求项目合作，招聘以及管理专业的房地产研究团队。但马世杰表示，将在业务模式运作更为成熟的时候尝试合伙制，以便更快扩大资金规模。

　　民间资本空间不小

　　马世杰认为，目前的地产调控将给民间资本带来更多的操作空间。马世杰表示，盛诺往后将更多的参与到拿地阶段，这也意味着该公司将有更多的机会成为地产开发企业的股东。不过，基于资金实力，马世杰表示并不介意在项目中后期退出。

　　在马世杰看来，在今后的地产金融生态中，完全可能出现私募基金提供土地储备金、银行批复开发贷款，再由信托 贷款补足剩余资金缺口的这样一个完整的资本链条。而私募基金则可能以先发优势处于房地产食物链的上端。据马世杰透露，在此前盛诺运营的项目中，其年化收益都达到了20％，预计今后所开展业务将有可能获得更多的收益。

　　不过，对于目前行业所面对的政策调控，马世杰也提出，应遵循更为谨慎的市场策略，即投资能够迅速进入消费领域的项目。如做保障房、小户型商品房等，以此降低投资的风险。

　　对地产私募基金的未来，资深地产界人士陈立民更为乐观。他认为，现在银行不能批更多贷款给开发商拿地，连信托也不能给钱让开发商拿地，“数来数去一条路就是私募基金，今年，谁能把握住私募基金，就肯定会成为赢家。”陈立民称。