颐美沁园二期市场调研报告 

  一、长沙市宏观环境调查 

  （一）长沙市概况 

  长沙市是湖南的省会，有文字可考的历史达3000多年，是具有深厚湖湘文化底蕴的国家历史文化名城和优秀旅游城市，也是长株潭经济一体化的核心城市；辖长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，城市芙蓉、天心、岳麓、开福和雨花五区；总面积11819平方公里，其中市区面积556.33平方公里，市区建成区面积186平方千米；2004年年末总人口610.387万人，其中市区人口202.47万人，GDP总量为1108.85亿元。 

  2004年长沙GDP总量接近湖南全省的五分之一，GDP达1108.85亿元，按可比价格计算，同比增长14.8%。当年长沙地区经济一二三产业比重为9.3：44.4：46.3。 

  长沙已经成为未来中国经济发展过程中的战略要地。从“十五”时期以来长沙经济运行轨迹来看，经济发展已经进入了新转型期的关键阶段，长沙有希望成为中部崛起的首发城市。 

  而据国家发改委新近公布的一项调查结果表明，以长沙为代表的长株潭地区市湘鄂赣三省区域内最具有发展爆发力的城市群。这种爆发力体现在三市的产业优势明显，且呈互补性发展。 

  （二）长沙房地产市场现状 

  长沙的城市基础设施大规模改造从1999年开始，2001年加速进行，到去年已经初具规模，主要包括道路拓展在内的城市基础设施的改善带来了后续的连锁效应，长沙的房地产需求真正被激发出来也就是一两年的时间，目前的购房热潮应该是以前被压抑了的需求正常反弹。 

  长沙房地产业起步较晚，直到1997年才开始掀起开发热潮。在经过七年的高速发展后，市区房地产项目的开发量已经趋于饱和。众多开发商把竞争的战火蔓延到市郊，纷纷在市郊跑马圈地，希望在楼市鏖战拔得头筹。由于竞争日益激烈，越来越多的有实力的房地产开发企业进行战略转移，纷纷选择城市郊区大面积地块进行开发，不断拓展新空间。 

  近几年，长沙房地产地发展开始转向大盘时代，单个楼盘间地竞争已经升级为板块之间的竞争。同一板块各楼盘之间存在的不再仅仅是竞争，合纵连横、协同作战近年也形成一种趋势，竞争模式早朝着多赢的方向在发展。 

  兴建外滩是今年各大城市爆炒的话题，长沙外滩概念新近出笼，先是江岸锦城打出“新外滩一号作品”的招牌，接着就是以“我家住在湘江边”的推广语而在市场名噪一时的创远景园，湘江两岸乘外滩之风的楼盘水涨船高，湘江大道的华盛项目甚至冠名“新外滩花园”，近十个楼盘相继扎堆新外滩沿线，颇具长沙特色的新外滩概念倡导充满了较多魅惑的内容。