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进入2009年下半年，随着金廊工程建设力度的加大，东北世贸中心、国际金融大厦、恒隆广场、万象城、世茂广场等综合项目开发也随之加速，诸多项目在促进沈阳经济发展的同时，也巨量增加了沈阳写字楼市场的供应比重，给已经饱和的沈阳写字楼市场愈增添了销售和经营的难题。面对整体上不可改变的宏观现状，开发商如何在自己的微观世界里另辟蹊径，木秀于林，已成为当前亟待解决的问题。

先简单回顾一下目前沈阳写字楼的特点。

目前沈阳的写字楼基本特点之一是：硬件建设、附属设施、专业知识与服务水平差异大。

沈阳目前有各类写字楼近200座，其硬件建设、附属设施、专业知识及服务水平差异明显。

沈阳甲级写字楼如华新大厦、总统大厦、方圆大厦等，入住率一直比较高，除了其本身的区位优势和硬件配备以外，物业服务质量是重要因素，接待人员的专业素养绝对好过其他同级别写字楼。如总统大厦聘请仲联行做物业管理，管理地井井有条，与境外优秀写字楼物业不相上下。相对于前述几家写字楼而言，大多数专业知识与服务水平良莠互见，有的甚者乏善可陈，整体软硬件建设亟待提高。

目前沈阳的写字楼基本特点之二：客户主体偏重于第三产业。

目前沈阳写字楼的客户主体基本以第三产业为主，如方圆大厦除了帝森克虏伯一家是工业企业外，其余客户如韩亚银行、杉杉西服等都是来自金融、服装、服务、房地产等行业。同样，总统大厦除日立之外，其余客户也都是金融、服务类公司。

沈阳目前已有写字楼基本特点之三：硬件建设冰火两重天

沈阳有相当一批老写字楼系上世纪八九十年代产品，设施老旧，层高偏低，采光通风也不尽如人意。置身其中，压抑感明显。且物业管理粗放，有的甚至没有正规物业公司来管理。停车位、洗手间、通讯网络、立体交通、企业私密性、整体安全感、生活配套等，严重不足或有缺陷，因此，很难吸引大型现代企业或国际财团办事机构入驻，只能租给那些档次不高或不在意企业形象的第三产业使用。芜杂人员的频繁出入，愈降低该物业档次与的形象，愈不为品牌公司所入眼，直接影响到客户入驻率及使用稳定性。如此一来，很容易形成恶性循环，最终导致无法经营，甚至被市场所淘汰。

进入新世纪以来，外来品牌开发企业的大举进入，所带来的先进开发理念与先进技术，使得沈阳的写字楼开发市场也如同住宅市场一样，发生了翻天覆地的变化。沈阳新一代写字楼已向高端和商业写字楼发展。

新一代写字楼的特点之一是：产品主题化、个性化发展趋势凸显。

新一代写字楼从同质化产品逐步转向为表现目标企业群形象，单个写字楼项目针对的目标企业群不断缩小。如北站的写字楼集群，其中超大规模写字楼已然出现，新产品概念如“企业总部”、“品牌运营中心”和“CBD中心”以及商务楼的集中出现，都是这一趋势的体现。

未来几年，沈阳写字楼其产品本身品质的提高，将成为市场竞争的重点和开发的重要环节。——写字楼产品品质的提高，首先取决于对客户群体需求的深入研究，而不是盲目提高装修标准或堆砌高新技术。

新一代写字楼的特点之二是：服务设施综合配套化日趋专业化。

由于近年商业写字楼已由国内一线大城市向二线城市转移，所以，未来几年，沈阳将是商业写字楼模式突飞猛进的一年。作为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式，自然会吸引众多投资者的关注。商业写字楼具有专业业态和专业配套设施，虽然其租金高于传统写字楼，但对于具有商业特性的租户，特别是需要聚集和品牌商品销售的商家来说，租用商业写字楼，会比普通写字楼获得更大利益的空间和机会，所以将会受到更多企业的青睐。

新一代写字楼特点之三：商业写字楼向郊区化发展

随着从城市中心到郊区扩张中用地紧张度的下降，在城市郊区地带出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品。当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了商业基地或者商圈。可以说，写字楼已成为企业展示自身形象和商品的载体，写字楼所代表的不再是一个群体的形象，而成为某个单体的专属形象。这无疑可以满足那些希望彰显企业和商品品牌自身魅力与形象的公司的办公需求。

沈阳正在进入一个新型商业化时代，商业模式的变化和提升，不仅改变了沈阳城市的形象，更改变着沈阳的商业运营模式和沈阳人的办公习惯。商业写字楼的定位、招商和管理将给沈阳带来新的思路和发展机遇。商业写字楼的兴起将为沈阳写字楼市场增添新的商机。

2009．8．31